caopron|免费观看手机版

如果说,公众过去往往只对楼市这块“面包”津津乐道,那么如今,被比作“面粉”的土地市场,无疑也开始收获越来越多的关注。2019上半年,土地市场整体回暖,全国三百城卖地收入逾2万亿,同比增长近2成,但成交体量降幅颇大;一二线城市升温明显、供需两旺,三四线供应同比小幅走低,但楼面均价有所抬头。整体看来,受调控持续影响,以及各城土地出让政策的细化调整,土地市场溢价率维持在合理区间,地价创新高的情况偶有但不多见,“面粉”与“面包”各安其位。

01

全国土地成交量缩价涨

与楼市“前高后低”的走势不同,经历了2018年“溢价率大幅下调、每天平均5宗地块流拍”低迷处境的土地市场,在今年上半年一路上行,二季度复苏势头尤盛;近两月在多重监管叠加下略有缓和,但整体热度仍较高。综合多家研究机构数据,今年上半年,全国300城市土地出让金总额近2.25万亿元,同比上涨16%,但成交体量不及去年同期,300城经营性土地成交建筑面积为9.5亿平方米,同环比分别下跌13%和28%。

从整体走势来看,受季节和假日等因素影响,一季度成交相对低迷。3月起,受重点城市优质地块集中放量和企业融资环境改善等因素影响,企业拿地更趋积极、土拍热度逐渐提升,带动宅地楼面价明显上涨,溢价率亦有所抬头。此后,各地加大土地供应力度、部分城市调整地块出让规则,加之中央加强金融监管,5月土地市场溢价率小幅回落、热度稍有缓和,但6月再度攀上高位,一二线城市单月揽金超3600亿,同、环比分别上涨52%和14%,推动多城卖地收入刷新历史同期新高。

02

土拍热门区域“强者恒强”

近年来,房地产市场结构性分化渐成常态;楼市成交情况如此,土地市场亦然。上半年,一二线加大供地力度、地价相应走高,三四线城市土地成交相对低迷,但楼面均价有所上涨。具体看来,一线城市供需同比走高,楼面均价同比微涨4%,出让金总额同比增加36%,平均溢价率为12%、同比上涨1%;二线重点城市供需两端同比小幅上涨,出让金同比增加26%,楼面均价同比增长18%,平均溢价率为19%、同比上涨2%。而较为依赖去库存政策与棚改货币化的三四线城市,前六月土地供应同比小幅走低,成交量跌价涨,出让金同比减少3%,楼面均价同比上涨6%,平均溢价率为20%,同比下降7个百分点。土地市场虽然未见明显回暖,但流拍现象较此前显著扭转,显示出房企拿地预期的转变。

值得注意的是,随着大城市圈概念的逐渐深入,热门区域的发展前景持续向好,带动土地市场热度维持高位,“强者恒强”理念凸显。以深受关注的环渤海和长三角区域为例,前者TOP10房企拿地金额较去年有所上升,达到1022亿元,后者不仅囊括合肥、宁波、南京、杭州等土拍“大户”,其所属三四线城市的土地市场同样热度高企,常州、绍兴等城市屡次刷新土地成交单价纪录。此外,在产业转移、人才引进等政策的催化下,中西部重点城市正成为房企争夺的投资热土,TOP10企业上半年在西部城市拿地金额达1676亿元。事实上,不仅仅是武汉,中西部核心城市西安、重庆和郑州同样成交火热,上半年土地成交面积位居全国前列。

03

二线城市成房企“博弈场”

具体到城市层面, 四座一线城市仍然是土地市场的绝对热门;除深圳因供应稀缺不甚抢眼之外,北京、上海、广州均位列上半年土地出让排行榜前十名,北京以930亿的金额排名第三。不过与此同时,以杭州为代表的强二线城市势头毫不逊色,占据了前十名的其余6个位置。去年以2443亿元雄踞卖地收入榜首的杭州,今年前六月依然强势,土拍揽金1375亿元,再次领跑全国的同时也创下历史同期第二高数据;去年全年卖地过千亿的武汉、苏州、天津、重庆和宁波,上半年土地出让总金额均超过700亿。

值得注意的是,上述城市除北京、杭州外,宅地平均溢价率均高于去年同期,其中深圳、成都溢价率涨幅均超过4成,可见房企在强二线城市抢地补仓意愿之强烈。中原地产首席分析师张大伟认为,今年土地市场升温始于二线城市,尤以苏州、武汉、杭州等为代表。拿地升温的主要原因是资金面的相对宽松传递到了楼市和土地市场,且在三四线城市相对低迷的情况下,房企把更多资金投入到一二线城市。

04

多地设“紧箍咒”为土拍降温

“阳春”易得,“入夏”难求。与楼市类似,土地市场一旦出现过热征兆,政策调控加码的可能性便随之而来。2019上半年,这一“惯例”已在多城得到验证。3月下旬开始,土地市场逐渐走出一季度的冷清,受益于融资环境改善的房企拿地热情回升,但因储地意愿强烈、频繁加杠杆拿地,导致部分地块楼面价高企,整体溢价率在优质地块集中出让的拉动下有抬高之势。为防止交易被过度炒热,职责部门快速回应。一方面,住建部对苏州等土地市场过热、房价涨幅较大城市发出预警提示,另一方面,多地调整土拍政策,典型如杭州土拍首次设置“限房价、限精装”条款,苏州将土地报价条件从定制调整为区间设计,东莞在报价达到高限后采用“终次报价”而非“价高者得”,合肥强化竞买资格审查、明确“严禁围标”……

与此同时,针对某些房企过分加杠杆高价拿地的现象,5月下半月银监系统针对房地产融资等加强监管、严查违规融资,5月底有监管部门透露将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品等。而近期决策层密集发声,譬如中国银行保险监督管理委员会主席郭树清明言要防止房地产的投资行为,过度依赖房地产最终会付出代价,则预示着房地产信贷政策或将适度收紧。

有分析人士认为,尽管目前土地交易旺盛,但此轮市场热度恐无法持久,融资额度的下滑将起到决定性的影响。事实似乎已经验证了这种观点。据研究机构数据显示,今年5月,40家典型上市房企融资金额为367.99亿元,环比下降52.07%,创近一年新低。进入6月,虽然海外发债规模明显增加,但房企的总体融资规模并未有太大上升。

05

龙头房企拿地“霸榜”趋势不减

随着楼市调控的深入,房企拿地愈发理性,行业逐步迈入精细化竞争阶段。但是,作为房企的“粮仓”,土地储备规模与结构对房企业绩的影响贯彻始终,虽然多家头部企业均表示土地市场过热、将“谨慎”拿地,但这显然不妨碍他们继续称霸拿地排行榜。根据行业研究机构公布的数据,2019上半年,碧桂园、万科、融创占据拿地总金额榜单前三位,46家房企拿地金额超100亿元,上榜百家企业的下限金额是33亿。将其与2018全年的榜单加以对比不难发现,前十名中有7家房企同时也是去年榜单的前十位,其中碧桂园今年半年的拿地总额为981亿,达到去年全年总金额的8成以上。

06

下半年土地市场更趋理性 房企拿地节奏或放缓

谈及下半年的土地市场,有分析人士预测称,受热点城市土地供应持续放量、房地产融资环境趋紧,以及销售端压力显现等因素的影响,土地市场表现将更趋理性。在信贷层面,政策或将适度收紧,房企融资的困难程度将有所提升,激进拿地的房企将成重点监管对。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受媒体采访时表示,伴随土拍政策的调整,部分城市土地市场确实有所降温,土拍溢价率逐渐降低。但另一方面,不管是限地价、竞房价,还是调整土地拍卖出价规则,其主要目的都是要“稳地价”,地价的稳定,对稳房价、稳预期至关重要。他认为,从这个角度看,下半年一二线城市的土地市场将会回归理性。而对于三四线城市,尽管棚改规模在缩小,但并不意味着没有机会,结构性机会依然存在。严跃进据此建议房企,一方面需要积极拓展融资渠道,一些中小房企可以考虑出卖项目股权、合作开发的方式,降低资金压力;另一方面需要根据市场行情加大营销力度,通过以价换量等方式加快资金回笼。同时,在土地市场要保持谨慎,加大研判力度,避免拿错地、拿高价地。