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谭浩俊

近日,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的2019年9月《中国住房市场发展月度分析报告》显示,2019年8月,核心城市房价停止上涨,一线城市房价以下跌为主,二线城市房价走势继续分化,三四线城市房价由涨转跌。

从刚刚过去的9月份住房销售情况来看,“金九”并未有起色,甚至可以说无金可言。特别是往年比较火爆的中秋小长假,全国楼市也是成交整体平淡。与2018年小长假相比,成交量均有不同程度的下滑。

而据九九房后台监测数据显示,9月上旬北京二手房环比微幅下降0.23%。虽然整体降幅不大,但是价格松动的区域已明显扩大。旅游市场十分火爆的国庆长假,从对楼市的观察来看,也似乎动静不大,等待观望的气氛很浓。

这也意味着,“金九银十”的第一战役“金九”已经宣告失败。即便开发企业采取了一些促销手段,也没有能够把居民的购房动力激发出来,而是十分平淡地度过了一个本可以让开发商快速回笼资金的9月。10月情况如何,已成为各方关注的焦点。到底是维持“金九”的低迷,还是呈现一点“银十”的成色,真的很难预料。

必须关注的现实是,面对调控没有丝毫松动之意,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的要求又明确提出,将预示着继续死杠房价,很多开发企业可能真的要杠不动了,资金链随时都有可能出现问题。

也就是说,要确保资金链不出现问题,唯有加快售房回笼资金。而想要售房,按照目前的市场供需状况以及居民的购房意愿,不降价是肯定没有出路的,且降价不是象征性地降,而是实实在在地降,要降出居民的购房冲动。至少,要把他们等待观望的情绪能够消除一部分。

那么,开发企业将如何来面对可能带来一点希望的“银十”呢?能否在总结“金九”平淡无奇、无金可言的基础上,通过降价拉动10月的住房销售,使“银十”能够有点起色。最好有点成色,能够给开发企业回笼资金提供一点帮助呢。

要知道,调控并不是要把市场“调”低迷,把开发企业调死,把广大居民的购房欲望调光,而是要把房价“调”稳定,让房价不要再继续朝着脱离居民购买能力的方向上涨,能够通过房价的稳定和稳步下降,挤掉一些依附于房价的水分,让居民购房不再那么吃力。至少,不要再让那些根本没有能力购房的居民,因为担心房价上涨而透支未来、透支幸福、透支正常的家庭生活来购房。遗憾的是,一些开发企业并没有意识到这一点,一直死杠房价,等待政策放松。显然,这一次完全打错了算盘,低估了中央调控楼市的决心。

事实也是如此,尽管经济仍面临比较大的下行压力,特别是外部经济环境仍然十分复杂,各种不确定性因素很多,正常情况下,应当通过重振房地产来拉动经济增长。但是,不要忘了,中国经济正在从高速增长向高质量发展转型,不会再因为一时之需,重走房地产拉动经济增长之路,而是会充分发挥中国经济具有较强韧性这一特点,坚定地走高质量发展之路。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”就是发出的强烈信号,且不仅对开发商,也是对地方政府,对所有指望依靠房地产拉动经济增长的人。因此,房价也就没有了继续上涨的基础,不会再给房价上涨内在的动力和元素。死杠房价,只有“死路”一条。

而从8月房价变动以及9月没有出现“金九”、国庆长假也比较冷清的情况来看,实际已经进入到开发企业与购房者作最后博弈的关键时刻。而眼下的政策及市场,显然都不会有利于开发商。即便地方政府有心帮开发商,也无力给开发企业提供支撑。最好的结果,就是开发企业作出让步,以降价来拉动“银十”,以降价回笼资金,以降价维持企业资金链不断裂。因为,绝大多数开发企业已经没有了死杠房价的资本,而购房者也不会在房价不降的情况下轻易购房。“银十”只能是降价拉动,诸如促销手段等都不会有好的效果,都会像“金九”一样平淡,甚至会更加平淡。

相关机构的调查也显示,有超过8成的居民认为,目前房价仍有下降空间,因此,他们都在选择观望,看开发商拿出什么举动。如果不降价,观望情绪就会继续保持,开发企业的持房成本会越来越高,资金压力也越来越大,盈利空间越来越小。与其把利润消耗在时间成本上,不如将其让给购房者,以实现共赢的目标。

从目前开发企业的表现来看,可以预料,10月份很有可能是一个开发企业降价月,是开发企业借助“银十”回笼资金的时段。需要关注的是,会把价格降到什么水平,购房者能否接受。因为,对目前的房价来说,继续上涨是肯定没有出路的,也没有空间。降价则是有尺度的,既不能大降,也不能微降。大降会有风险,且会把购房者的降价欲望降得太高,反而不利于市场稳定。微降也不符合购房者心理,因此,选择怎样的降价幅度,对开发企业来说,是一次比较严峻的考验。但从总体上讲,“银十”的成色会比“金九”高,并极有可能出现一次真正的“银十”。关键就看,开发企业有没有降价的诚意了。

(作者系时评人)

责编:高恒涛